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（来源：中时财经）
作者：李 捷
编辑：周雪松
制图：乔寒云
3月16日，国家统计局发布2026年1-2月全国房地产开发投资与销售数据及70城房价指数。数据显示，2月一线城市新建商品住宅价格环比止跌持平，结束连续9个月下跌态势；北京、上海二手房价格环比上涨0.3%和0.2%，成为70城中仅有的两个上涨城市。但与此同时，仍有65个城市二手房价格环比下跌，全国商品房待售面积同比增速收窄至0.1%，创近五年以来最低水平。
这一组看似矛盾的数据，折射出当前楼市正在经历一场分化剧烈的复苏。1-2月积累的需求为何在3月集中释放？这一趋势能否支撑楼市“小阳春”延续？
业内人士分析指出，对于房企来说，产品力和资金安全成为决胜关键；对市场整体而言，真正的考验不在于3月的成交量有多高，而在于分化中能否实现从“企稳”到“复苏”的平稳过渡。
01 一线楼市成交放量
2月70城房价数据显示，全国新建商品住宅价格环比下降0.3%，二手住宅下降0.4%，降幅虽较此前收窄，但“跌”依然是主流。这与3月以来上海、北京等核心城市二手房成交放量的体感形成鲜明反差。
以上海为例，3月上半月二手房累计成交近1.4万套，其中3月14日单日成交1472套，逼近去年3月15日的峰值水平；单周网签量达7233套，创2021年以来新高。北京首周二手房成交2980套，环比增长21.1%；深圳春节后二手房签约量环比大涨132%。
成交节奏的滞后效应，成为一线城市在近期购房需求井喷的重要原因。2026年春节较晚，市场复苏启动集中在2月中下旬至3月，而网签备案的延迟使得大量成交将体现在3月数据中。
中原地产首席分析师张大伟指出，目前京沪成交的二手房主要集中在前期超跌房源和优质学区房，刚需入场是行情的首要驱动力。数据显示，上海总价250万元以内的“老破小”成为成交主力，300万元以内房源成交占比从常规的68%提升至72%，套均成交面积压缩至78.5平方米。
政策的精准发力成为本轮楼市企稳回升的重要助力。3月16日，央行上海总部与上海金融监管局联合将商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，这是上海近年来对商办物业最积极的信贷调整。但真正撬动住宅市场的，是“沪七条”等组合拳对购房资格的松绑和信贷成本的降低。其中，公积金贷款额度的大幅放宽（家庭最高突破200万元）直接降低了首付门槛，将观望已久的首套群体推入市场。
北京链家研究院院长高原对中国经济时报·中时财经分析指出，北京市当前新房、二手成交均出现了量升价略涨的现象，这一现象符合旺季市场特征与规律，也是前期政策与客户预期改善的结果。“去年1224政策对首套置业的成长型家庭相对更为利好，此类客户的置业偏好，使得相关地区交易规模持续增长。在相关地区市场交易热度较高情况下，业主的心理预期相对也有所提升，导致成交价格同比提高。”高原分析称，本轮房价上涨是市场需求回升、供应阶段性减少，叠加房企销售策略调整共同作用的结果。
02 库存拐点隐现，供求关系迎实质性改善
与市场集中爆发的热度同步到来的，还有库存的“拐点”。
国家统计局数据显示，2026年2月末，全国商品房待售面积同比增速降至0.1%。这是自2021年7月以来最小的增速，意味着持续近五年的库存积压压力正在缓解。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国经济时报·中时财经采访时指出，这一指标具有重要信号意义，标志着库存基本见顶，市面上可售房源相对减少，供求压力明显释放。
与此相呼应的是，土地供应端也在经历深度变革。根据自然资源部38号文明确新增建设用地优先保障民生事业，原则上不用于经营性房地产开发，同时推行“增存挂钩”机制，倒逼房企盘活存量。
“我们在近两、三年都不会有拿地的动作。”某全国性房企相关负责人对中国经济时报·中时财经表示，资金链压力是一方面，去库存和保交房则是集团制定的“硬指标”。
2026年1-2月，全国房地产开发投资额同比下降11.1%，但跌幅较2025年全年已呈现收窄态势；新开工面积同比下降23.1%，竣工面积同比下降27.9%，两项指标虽仍在调整。业内认为，这主要受淡季因素和前期土地购置减少影响。各地供地策略普遍转向控制总量、提升质量，优质地块占比明显提高，也为后续开发投资指标的企稳修复提供了基础支撑。
中信证券研报指出，这是2021年市场从高点下行以来，房地产市场供给收缩的第六个年头。从被动到主动，从泡沫到挤出的调整，房地产市场的深度调整预计接近尾声。
库存拐点的出现并非孤立现象。二手房价格指数自2021年9月以来持续下跌，当前同样呈现跌幅连续收窄的积极信号。业内资深人士分析认为，这两类指标的节奏基本一致，说明市场经历了充分调整后，正逐步进入企稳通道。
03 这波上涨行情能持续多久？
“房价上涨的多起来了，最大的表现就是京沪的领涨释放了积极信号。”严跃进认为，随着供给端调整趋于充分、库存压力缓解，若潜在购房需求能够持续释放，房地产市场供求再平衡进程将有望加速，进而带动交易量稳步回升和价格企稳。
贝壳研究院数据显示，2月重点城市二手房带看量持续反弹，22个城市成交面积同比激增174%，一线城市同比增幅达254%。这说明真实需求并未消失，只是在等待合适的价格窗口。
尽管3月成交热度回升，但市场的分化特征也更加明显。2月70城中新建商品住宅环比上涨城市仅10个，二手房上涨城市仅2个，绝大多数城市仍在下跌通道中挣扎。这意味着，核心城市、核心地段的优质资产率先企稳回升，而缺乏产业和人口支撑的三、四线城市，依然面临去化压力和价格阴跌。
“政策红利仍在释放，刚需入场带动置换链条打通后，改善型需求正逐步跟进。短期来看，维持3—6个月的活跃度很有希望。”某业内人士告诉中国经济时报·中时财经，但是房地产开发投资同比仍下降11.1%，到位资金同比降幅扩大至16.5%，表明房企资金压力尚未根本缓解。
中银证券研报指出，流动性安全、重仓核心城市、产品力强的房企正迎来估值修复窗口。但需要警惕的是，当前成交的核心是积压需求的集中释放，而非新增需求的爆发。当这部分需求释放完毕，若无后续政策接力，市场可能从二季度末回归常态化运行。
对此，严跃进建议，对于房企而言，应抓住当前窗口期，结合“好房子”建设要求，优化产品供给；对于购房者而言，市场预期趋稳、政策环境友好，购房窗口期正在形成。
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